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AirBnB : est-ce encore vraiment rentable ?
03-12-2018
Surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires à Paris, Nice, Bordeaux, multiplication des démarches administratives pour louer son logement via AirBnB ou d'autres plates-formes... Entre le durcissement des règles encadrant la location touristique de courte durée et le renforcement de la pression fiscale, certains propriétaires sont tentés de s'orienter vers la location longue durée. La location saisonnière est-elle encore rentable ? Si oui, dans quels cas ?

Louer sa résidence principale quelques semaines par an reste toujours intéressant. Cela apporte en effet un complément de revenu qui peut s'avérer non négligeable, vu les prix élevés des nuitées dans les villes très recherchées par les touristes ou les vacanciers.

· Le seuil de 120 nuits

Mais dès que le seuil de 120 nuits par an est dépassé, il est alors considéré que vous louez une résidence secondaire comme hébergement de tourisme et les choses se compliquent. Dans cette situation, il est important de bien comprendre la réglementation qui s'applique à la location saisonnière dans la ville où se trouve votre logement, car elle joue beaucoup sur son potentiel de rentabilité.

· Les villes de plus de 200.000 habitants

Plusieurs cas de figure se présentent. Dans certaines les villes de plus de 200 000 habitants et les communes limitrophes de la capitale, un numéro d'enregistrement peut être imposé pour tous les meublés touristiques. Aujourd'hui Paris, Lyon et Bordeaux ont mis en place un enregistrement (gratuit) auprès de la mairie même s'il s'agit d'une résidence principale. Et le numéro délivré doit obligatoirement figurer dans toutes les annonces.

 

Les mairies peuvent en outre exiger une autorisation de changement d'usage, pour que le logement puisse être loué en toute légalité.  Une petite dizaine de villes seulement la demandent à l'heure actuelle. Il s'agit notamment de Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille. D'autres villes n'ont même pas connaissance de la procédure. Obtenir ce changement d'usage est gratuit, ne pose pas de problème particulier et est assez rapide dans la plupart de ces villes, on l'obtient dans la journée à Marseille par exemple.

Location de tourisme : c'est de plus en plus compliqué.

  • 126 nuits par an
Seuil de rentabilité d'une location saisonnière sur AirBnB par rapport à une location à l'année. (en nombre de nuits louées par an). Ce seuil est de 134 nuits à Bordeaux et de 157 nuits à Marseille, selon une étude Asterès d'octobre 2017.

 

· Règles de compensation

La situation se corse si votre logement est à Paris, Bordeaux ou dans l'hypercentre de Lyon (pour les logements de plus de 60 m2). Non seulement l'obtention de ce changement d'usage n'est pas toujours chose aisée, mais vous devrez en plus respecter des règles de compensation dont le coût élevé pèse sur la rentabilité du logement.

Concrètement : 1 mètre carré de logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transformation de 1 mètre carré de commerce en habitation. Certains arrondissements parisiens (du centre et de l'ouest) sont même soumis à une compensation renforcée (la règle est de 2 pour 1). Et acheter de la commercialité se fait encore aisément à Lyon et à Bordeaux, mais est devenu quasiment impossible à Paris.

· De lourdes amendes

Contrevenir à ces règles expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50.000 euros par logement et une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation. S'il passe par une agence ou une plate-forme Internet, le bailleur doit déclarer sur l'honneur qu'il a obtenu ce changement d'usage.

A Paris, pour rester dans les clous, certains investisseurs achètent un local commercial pour le louer. Dans ce cas, il faut quand même obtenir un changement de destination du futur logement (en hébergement hôtelier) auprès de la mairie. Il est relativement facile à obtenir, sauf dans certaines situations comme en zone inondable par exemple. Et il ne faut pas oublier d'obtenir l'autorisation de la copropriété.

Pensez aussi à évaluer précisément les travaux à réaliser pour transformer ce local en logement - création d'une salle de bains, cuisine -, et assurez-vous qu'ils ne pèseront pas trop sur sa rentabilité. En bref, c'est quasiment impossible de louer en AirBnB à l'année à Paris, sauf un local commercial. Mais ce peut être une option rentable dans des villes comme Marseille ou Nice, où la demande pour de la location meublée de courte durée est importante et pas seulement saisonnière . Dans les plus petites villes qui génèrent moins de tourisme ou ne sont recherchées que quelques mois dans l'année, il vaut souvent bien mieux opter pour de la location nue ou meublée de longue durée, vu le risque de vacance locative.


· 
Des frais de gestion élevés

Dans tous les cas, il n'est pas réaliste de calculer combien la location de courte durée vous rapportera par semaine et multiplier ce chiffre par 52 semaines par an. Car très peu de bailleurs arrivent à louer leur logement 100 % du temps. Et il ne faut pas minimiser les charges de gestion courante (check in, check out, nettoyage, pressing entre deux locations, casse de matériel etc.).

Elles peuvent être déléguées, mais coûtent dans ce cas entre 20 et 25 % de la location (environ 10 % pour de la location meublée de longue durée et 3-5 % pour de la location nue).

· Stratégie de l'alternance

Pour maximiser ses revenus, une bonne option peut consister à alterner les différents types de locations : meublée de moyenne durée, longue durée, bail étudiant et privilégier la location saisonnière de courte durée pour les mois les plus chers de l'année ou pour combler les trous... Jouer sur les prix en permanence ou encore multiplier les plates-formes de mise en location permet également d'éviter au maximum les vacances locatives - AirBnB bien sûr, mais aussi HomeAway ou encore les plates-formes spécialisées haut de gamme ou business comme MorningCroissant ou MagicStay.

Des stratégies prometteuses, mais aussi chronophages. La start up Welkeys par exemple, qui propose aux propriétaires de mixer ces différents types de locations, annonce une rentabilité de 11 % en moyenne avant impôts (vs 4 % sur de la location longue durée classique, selon Welkeys). Pour optimiser leurs revenus avec la location saisonnière et rester en règle, il convient donc plus que jamais de faire preuve d'inventivité.



Une fiscalité plus souple :

La fiscalité de la location meublée (courte et longue durée) est plus avantageuse que celle de la location nue classique.
Deux types d'imposition sont possibles. Par défaut, la plupart des loueurs sont soumis au régime micro-BIC, car leurs recettes annuelles ne dépassent pas 70.000 euros (pour les revenus 2017 et 2018). Ils bénéficient alors d'un abattement de 50 % sur les recettes encaissées. Ce régime a l'avantage de la simplicité.
Ils peuvent aussi opter pour le régime réel (BIC) « plus intéressant dans 85 % des cas », estime Maud Velter, car l'impôt s'applique alors sur les revenus locatifs après déduction des charges (électricité, frais de copropriété, travaux etc.) et permet d'amortir la valeur du logement.
Au-delà du seuil de 70.000 euros, le régime réel d'imposition s'impose  (vous pouvez faire la simulation sur le site : "jedeclaremonmeuble.com") .
Par ailleurs, au-delà de 23.000 euros de recettes locatives par an tirées de la location meublée de courte durée de manière répétée, à une clientèle de passage, les particuliers loueurs en meublé (de leur résidence principale et secondaire) doivent, depuis le 1er janvier 2017, s'affilier au RSI, Régime social des indépendants, et verser les cotisations correspondantes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permet cependant, dans certains cas, de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d'un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés).
Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019.



Cabinet Prévalence - mars 2018.
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