26, rue de la Reynie, 75001 Paris

06 60 22 08 09   |  contact@prevalence.fr

 

 

Investir en immobilier locatif Malraux
04-16-2018
Le dispositif Malraux permet d'allier une forte défiscalisation avec un investissement patrimonial particulièrement haut-de-gamme, aliant tout le confort moderne avec le charme de l'ancien.

 

OBJECTIF DE LA LOI MALRAUX :

Instaurée en 1962 par André Malraux, la Loi Malraux est une loi d’utilité publique permettant de défiscaliser sur le montant des travaux réalisés dans le cadre d'une restauration d'un bien immobilier classé.

De ce fait, ce dispositif fait appel aux investisseurs privés pour réhabiliter le Patrimoine de France, au sens premier du terme.

Ainsi, par ce biais, on transforme de remarquables ensembles patrimoniaux (casernes, hôtel particulier, ancienne préfecture…) en ensembles résidentiels de très grande qualité et généralement très bien situés, en hyper-centre-ville.

 

.

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI MALRAUX :

En investissant sur un bien classé en Loi Malraux, vous bénéficiez d’une très forte défiscalisation, échapant également à la règle du plafonnement des niches fiscales.

Votre investissement se décompose de la manière suivante :

  • Prix de l’existant
  • Prix des travaux

Selon l’emplacement, la ville et l’état du bâtiment, la répartition entre existant et travaux varie fortement. Plus la part des travaux est importante et plus votre réduction d’impôts sera intéressante.

En effet, votre gain fiscal est le suivant : 

  • 30% de réduction d’impôt sur le montant des travaux si le bâtiment se trouve  en secteur sauvegardé.
  • 22% si le bâtiment se trouve en zone ZPPAUP.

Un investissement en Loi Malraux (en secteur sauvegardé) par l'exemple :

Investissement sur un bien de 300 000€, décomposé comme suit :

  • 100 000€ d’existant (foncier)
  • 200 000€ de travaux
 

Votre réduction d’impôt sera alors de :

  •   30%* 200 000€ soit 60 000€ répartis sur la durée des travaux (3 ans en général soit 20 000€ de réduction d’impôts par an pendant 3 ans - avec si besoin report possible de tout ou partie de la réduction sur les 3 années suivantes).

 

Attention, la réduction d'impôt est calculée sur la base des dépenses de rénovation engagées, dans la limite annuelle de 100 000 € de réduction d'impôt.

A noter : toutes les opérations que nous proposons sont situées en secteur sauvagardées, et bénéficient donc du taux de 30%.



LES CONDITIONS DE LA LOI MALRAUX :

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la Loi Malraux, vous devez respecter les conditions suivantes :

 

  • Acquérir un bien ancien, dans un immeuble  qui va subir une restauration complète.
     
  • Le bâtiment doit se trouver dans une zone bien définie : secteur sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).
     
  • Louer ce bien pendant 9 ans à compter de l’achèvement des travaux.
     
  • Les travaux doivent obligatoirement bénéficier d’une Autorisation Spéciale du Préfet puis être suivis par les Architectes des bâtiments de France.



    LES MONTAGES JURIDIQUES EN LOI MALRAUX : VIR ET ASL

    En pratique, les opérations de restauration dans le cadre d’un investissement Malraux peuvent être réalisées selon deux montages juridiques, la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL).

     

     

     

    LA VENTE D'IMMEUBLE À RÉNOVER (VIR)

    La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) ressemble à une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la Vente en Etat Futur d'Achèvement (la VEFA, en vigueur à travers les lois Pinel et Censi-Bouvard par exemple).

    La loi VIR réglemente l'investissement en loi Malraux et protège l'acquéreur-investisseur par plusieurs biais. Tout d’abord, le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier Malraux et des travaux à effectuer.

    De plus, il offre également une garantie financière d'achèvement. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l'acquéreur a une obligation de paiement en fonction de l'avancement des travaux (déblocage de fonds successif).

     

    Plus-values en loi Malraux VIR

    La rénovation du bien immobilier engendre logiquement une augmentation de sa valeur. De ce fait, en VIR, le montant d'acquisition s'entend du prix du foncier et des travaux réalisés. Ainsi, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux (suite aux années d’obligation de location !), est calculée sur le montant d’acquisition, correspondant au coût total de l’investissement (foncier + travaux + frais).

     

    Les frais de notaires en loi Malraux VIR

    Les frais d'acquisition viennent également s'additionner au prix d'achat du bien immobilier. Ils sont ainsi calculés sur le montant total de l'acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR. C’est l’un des seuls véritables inconvénients d’un programme Malraux en loi VIR.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

      

     

     

    L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL)

    Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine, plus confidentiel pour le grand public. Dès lors, l’immeuble, divisé en plusieurs lots, est acheté directement par les acquéreurs qui se réunissent en copropriété.

    Ces derniers intègrent alors une une Association Syndicale Libre qui aura pour objet la réalisation des travaux. L’ASL conclura un accord avec un maitre d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble, de la récolte des fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.

     

    Plus-values immobilières en loi Malraux ASL

    Dans le cas d’une constitution en Association Syndicale Libre, la revente du bien immobilier après les 9 ans d’obligation de location est à étudier avec précision. En effet, les plus-values éventuelles à terme sont à calculer avec comme base le montant du foncier uniquement. Ainsi, l’imposition de ces dernières est théoriquement plus élevée que lors d’un investissement en loi Malraux VIR. A noter qu’il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien (terrain y compris) après 30 ans de détention au minimum.

     

    Les frais de notaires en loi Malraux ASL

    Dans cette hypothèse d’achat immobilier en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier, les travaux étant financés au fur et à mesure des appels de fonds. De fait, cela est bien plus avantageux sur ce point pour l’investisseur.

     
    Pour en savoir plus et/ou connaitre les programmes en cours de commercialisation ou à venir sur les prochains mois, n'hésitez pas à nous contacter.

    Cabinet Prévalence - avril 2018.

Vous souhaitez en savoir plus a ce sujet?
Demandez à être contacté par un conseiller Prévalence
* Nom
* Email
*
* Code de vérification
* - Champs obligatoires
 

 

INSCRIVEZ-VOUS A LA NEWSLETTER DU CABINET :
Entrez votre adresse mail :
*votre Email ne sera pas communiqué à des tiers
SUIVEZ-NOUS :
prevalence_facebook prevalence_linked_in prevalence_google_map
 
© 2012 Prévalence. Mentions legales | Liens | Design par Blanco en el Blanco