Convoqué en session extraordinaire, le Parlement a pris rapidement position sur le plan de réduction des déficits présenté par le gouvernement. Voté le mardi 7 septembre à l’Assemblée nationale, le texte a été adopté dans la foulée le jour suivant par le Sénat sans modification. Point de mire patrimonial de la loi de Finances rectificative pour 2011, le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers hors résidence principale a été malmené à cette occasion.

Exonération totale au bout de 30 ans.
Alors que le gouvernement souhaitait la suppression pure et simple de l’exonération totale de la taxation des plus-values immobilières, les parlementaires l’ont maintenue mais au prix d’un allongement du délai de détention pour en bénéficier. Les propriétaires détenant un bien secondaire ou locatif en direct ou via une société (SCI, SCPI) devront attendre 30 ans et non plus 15 ans pour être exemptés d’impôt sur les plus-values. Mais on ne le répétera jamais assez, l’acquisition d’un bien immobilier est un investissement de long terme. Les propriétaires n'attendent pas le délai de 15 ans exclusivement pour bénéficier d’une exonération de la plus-value. Ils le font surtout pour amortir les frais d’acquisition, le crédit et aussi dégager une plus-value. La question de l’arbitrage de ce bien se pose naturellement au terme de cette période pour acheter par exemple plus grand grâce aux gains réalisés sur la vente. Le risque invoqué par les professionnels est que le délai de 30 ans fige dorénavant les transactions et, de ce fait, les droits d’enregistrement qui s’y attachent au détriment des caisses de l’Etat.

Abattement revu. 
La révision du prix d’acquisition selon l’inflation a été abandonnée au bénéfice de la conservation du principe de l’abattement pour durée de détention d’un bien immobilier. Cependant, sa progressivité est modifiée. Le régime remis en cause prévoyait un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année. Comme ce dernier, le nouveau régime ne pratique aucun abattement en cas de cession durant les cinq premières années. Ensuite, entre 5 ans et 17 ans de détention, la plus-value brute est réduite de 2 % par an, puis de 4 % entre 18 et 24 ans de détention, et enfin de 8 % après 25 ans pour atteindre une exonération entière au bout de 30 ans (voir tableau). Le régime demeure donc plus favorable pour les biens détenus de longue date (36 % d’exonération à 20 ans et 60 % à 25 ans contre seulement 20 % à 15 ans). En revanche, l’abattement fixe de 1.000 euros est quant à lui supprimé. Avec ce nouveau calcul, les professionnels estiment qu’environ un tiers de la plus-value sera reversé à l’Etat (voir exemple de calcul ci-après).

Entrée en vigueur.
L’application de cet aménagement n’est plus immédiate mais porte sur les cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012. Ce délai doit permettre de ne pas modifier la donne pour les affaires engagées. En comptant en moyenne deux à trois mois entre une promesse de vente et la signature de l’acte, la mesure concernera donc les transactions débutées en novembre prochain. Toutefois, il peut être intéressant de signer au plus vite pour éviter le 1,2 % de prélèvements supplémentaires applicable dès le 1er octobre.

Apport à des sociétés.
Néanmoins, une exception demeure afin d’éviter tout abus qui consiste à gommer la plus-value immobilière. Le nouveau régime d’imposition est d’ores et déjà applicable depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées en cas d’apport d’immeubles ou de droits sociaux relatifs aux biens immobiliers à des sociétés réalisées par un associé ou une personne qui le devient à cette occasion. Cette mesure aurait pu être temporisée car un apport peut par exemple être réalisé pour une question de répartition du pouvoir au sein de la SCI. Il sera désormais préférable de créer une SCI dès l’origine En effet, le nouveau régime des plus-values va bloquer sur une plus longue période la mise en place de schémas d’organisation patrimoniale. L’apport d’un immeuble à la société, puis la donation des parts risque d’être entravé. Le schéma devra dorénavant souvent être inversé : donation du bien immobilier puis apport du bien à une société à constituer. La donation aura pour effet de purger les plus-values puisque le ou les donataires apporteront le bien à la société pour la même valeur que celle reçue dans l’acte de donation.

Cessions à l’étranger.
Afin d’accélérer la perception des impositions, les notaires disposeront d’un délai plus court pour déposer les actes de vente, celui-ci passant de deux à un mois. En outre, afin de s’assurer de leur taxation - droits d’enregistrement et impôt sur les plus-values -, les cessions de parts de SCI réalisées à l’étranger devront être constatées dans le délai d’un mois par acte notarié. Ces deux dernières mesures s’appliquent dès le 1er novembre 2011.