Vous désiez détenir de l'immobilier avec des parents ou des tiers ?

Voici en comparatif en six points entre le fonctionnement du régime de l'indivision et celui de la SCI (société civile immobilière).


Caractéristiques de l'ndivision :
Selon le code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. D'ou le risque permanent de partage. Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet - sous certaines conditions - d'assurer une relative stabilité.

• Revenus et charges: Les éventuels revenus sont partagés entre les indivisaires, en fonction de leurs droits dans l'indivision. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.

• Imposition des revenus: En cas de revenus fonciers inférieurs à 15.000 euros par an, possibilité d'opter pour le régime micro foncier. (loi de finances pour 2002)

• Occupation du bien: Sauf convention contraire, l'indivisaire occupant le bien immobilier doit verser une indemnité aux autres indivisaires

• Cession des droits ou des parts : Possibilité de céder des droits indivis à des membres de l'indivision ou à des personnes étrangères. Dans ce cas, les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis

• Cession du bien: Possible, en cas d'unanimité des indivisaires.Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis

L'avis de Prévalence : Solution souple et peu couteuse pour acquérir un bien à plusieurs, l'indivision reste fragile et aléatoire. En outre, elle nécessite une véritable entente entre les indivisaires. En cas de divergence d'intérêt entre les parties, elle se transforme en piège.
A envisager entre époux mariés sous le régime de la séparation de biens, entre concubins ou partenaires pacsés.



Caractéristiques de la SCI :

Une fois définis, les statuts sont enregistrés. Une fois immatriculée, la SCI a une personnalité morale distincte de celle de ses associés.

• Pas de minimum pour le capital social. Responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales. Nécessité d'effectuer des formalités annuelles (assemblée générale et publication de bilan notamment). Une fois définis, les statuts sont enregistrés. Une fois immatriculée, la SCI a une personnalité morale distincte de celle de ses associés.

• Pas de minimum pour le capital social. Responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales. Nécessité d'effectuer des formalités annuelles (assemblée générale et publication de bilan notamment).

• Revenus et charges : Les éventuels revenus sont partagés entre les associés, en fonction de leurs droits dans la société. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.

• Imposition des revenus : Sauf exception, la SCI est imposée à l'IR. A ce titre, une déclaration n. 2072 doit être remplie chaque année. Pas de possibilité d'opter pour le régime micro foncier

• Occupation du bien : Possibilité de mettre un bien immobilier à la disposition d'un associé : -soit gratuitement, -soit en lui louant au prix du marché.

• Cession des droits ou des parts : Nécessité, en général d'obtenir l'agrément des autres associés. Ces derniers bénéficient d'un droit de préemption, en cas de vente à des personnes étrangères. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, au niveau de chaque associé. Coefficient d'érosion monétaire en fonction de la date d'acquisition des parts et non du bien. Pas d'exonération de la plus-value en cas de vente de parts pour l'associé qui occupe le bien au titre de la résidence principale.

• Cession du bien : Possible, en vertu des règles définies par les statuts. Imposition des Eventuelles plus-values immobilières calculées au niveau de la société. (coefficient d'érosion monétaire en fonction de la date d'achat du bien par la SCI). L'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale peut bénéficier de l'exonération au titre de la cession du bien par la SCI.

L'avis de Prévalence : Solution nécessitant des formalités lors de la constitution et durant la détention, pour acquérir un bien avec des tiers ou d'autres membres de sa famille. La SCI définit plus clairement et de manière plus protectrice, les droits de chaque associé.
A recommander absolument en cas de préoccupation actuelle ou future de transmission de patrimoine. Mais la SCI ne procure aucun avantage au regard de l'impot sur le revenu.

Jean-Daniel Jacquis - Prévalence - octobre 2006