Vous avez néanmoins encore le choix d'opter pour l'ancien régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous permettant la déduction des amortissements. 
Dans ce cas le statuts fiscalité LMNP est idéal pour vous constituer une retraite complémentaire, elle vous permets de vous constituer un capital pierre dont vous tirez des revenus revalorisés totalement défiscalisés.

 

Le statut du loueur en meublé professionnel ( LMNP ) est idéal pour se constituer des revenus complémentaires non fiscalisés, et préparer un complément retraite non négligeable. De plus, la récupération de la TVA à 19.6% correspond à un rabais de 16.39% sur le prix de vente constitue un autre avantage intéressant. 

 

• L'immobilier Malraux :

Le principe :

Le régime prévu par la loi Malraux permet de bénéficier de conditions avantageuses pour rénover complétement certains immeubles situés dans certaines zones classées.

Le propriétaire devra s'engager à louer le bien pendant une durée de 9 ans; location qui devra prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux.

L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt de 30% du coût des travaux et des charges foncières (le prix d'acquisition n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt).

Investissement maximal : 100 000 euros de travaux par an (pendant 4 ans au plus), pour une réduction annuelle maximale de 30 000 ou 40 000 euros.

La durée de détention est de 9 ans fiscalement, mais 15 ans en pratique.

L'avantage principal de ce dispositif : la plus-value au terme de l'investissement.

 

Avantages fiscaux :

Depuis 2009, le montant des travaux ne constitue plus un déficit foncier reportable sur le revenu global, mais l'assiette de la nouvelle réduction d'impôts mise e place,

*  les travaux sont retenus dans la limite d'une assiette de 100 000 euros maximum par an,

* la réduction d'impôt est égale à 30% de cette assiette.

* les dépenses de travaux peuvent s'étaler sur une durée maximale de 4 ans, à compter de l'année de délivrance du permis de construire,

* la durée de l'engagement de location a été porté à 9 an, la location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable,

* la liste des dépenses éligibles est élargie à l'ensemble des travaux imposés ou autorisés,

* le bénéfice de ce nouveau régime n'autorise pas les opérations en démembrement, que ce soit sur la propriété du bien mobilier ou celle des parts de la SCI détenant le bien.

 

A noter : les intérêts d'emprunt ne font pas partie des charges déductibles des déficits fonciers mais peuvent être imputés sur les revenus fonciers (loyers) des dix années suivantes.

 

 

 

La loi GIRARDIN ( DOM TOM )

La loi Girardin est LA loi de défiscalisation pour les fiscalités élevées. En effet, la loi Girardin permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 40.000 € par an, étalée sur 5 ans. Les meilleurs montages Girardin ne nécessitent aucun effort d'épargne de la part de l'investisseur. La loi Girardin s'adresse aux contribuables ayant un impôt sur le revenu annuel supérieur à 7.500 €. Les sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés peuvent également optimiser leur fiscalité en investissant en loi Girardin.

La loi Girardin est la loi de défiscalisation la plus efficace, la plus rentable et dont la durée d'engagement est la plus courte, et celle qui, paradoxalement dans certain cas, demande aucun effort d'épargne. 

La loi Girardin n'a qu'un seul défaut : elle va s'arrêter… En effet, le législateur a décidé de la fin de l'aubaine fiscale. Les investisseurs ont donc jusqu'au 31 décembre 2012 pour finaliser devant un notaire leurs investissements Girardin. Après ce sera trop tard, la loi Girardin aura définitivement disparu.

Principe de la loi GIRARDIN :

• Investissement dans un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement, dans un département ou un territoire d'Outre-mer, finalisé devant notaire avant le 31 décembre 2012.
• Réduction d’impôt limitée à 40.000 €, ou 15% du revenu brut imposable, par année d’imposition et par foyer fiscal.
• Base défiscalisable Girardin est égale à la surface habitable majorée de 14 m² de terrasse couverte, multipliée par le plafond annuel de 2.247 € H.T.
• Taux de réduction d’impôt de 40% en 2011 et 4% supplémentaires pour l’utilisation d’une énergie renouvelable.
• Engagement de mise en location de 6 années.

 

Exemple de défiscalisation Girardin :

M. Martin va grâce à son investissement Girardin gagner près de 58.000 € en 6 ans et ce, sans aucun effort d’épargne.

Il a acheté un appartement Girardin T2 de 55 m2 pour 180.000 € (frais de notaire et hypothèque inclus).

 

LES DEPENSES

Le financement, sans apport, à taux  fixe, débute à la livraison du bien pour 16 ans d’amortissement. Le remboursement assurances comprises est de 1.350 € par mois.

Une agence immobilière locale s’occupe de gérer le bien et garantie les loyers grâce à des assurances locatives et propose une protection revente. Les frais de gestion, assurances et charges de co-propriété s’élèvent à 100 € par mois.

 

LES RECETTES

L’appartement a un loyer assuré de 750 € par mois.

La réduction d’impôt Girardin est égale à :

55m²(surface habitable) x 2.247 €/m²(plafond 2011)=123.585 € x 40%(taux 2011) = 50.234 € (de réduction d’impôt) étalé sur 6 ans soit 700€ par mois.

 

BUDGET

Donc le budget mensuel pour cet investissement Girardin est de :

(loyer + réduction) – (remboursement + charges) = effort d’épargne mensuel

(750 € + 700 €) – ( 1.350 € +100 €) = 0 € par mois

 

REVENTE

Au terme des 6 années de l’engagement de location, le capital restant dû est de 128.500 € et la valeur du bien revalorisé est de 186.500 €. Le capital net généré par la revente de l’appartement Girardin est donc de 58.000 € net en 6 ans et sans aucun effort d’épargne.

 

Qui peut bénéficier de la loi Girardin :

• La loi Girardin s’adresse à tout contribuable français assujetti à l'impôt sur le revenu ou toute société assujettie à l'impôt sur les sociétés, qui investit dans un logement neuf destiné à la location dans un département ou un territoire d'Outre-mer.
• La loi Girardin peut aussi être réalisés en SCI, à la condition que cette dernière ait un régime fiscal à l’Impôt sur le revenu ; dans ce cas, comme pour l’indivision, le contribuable associé de la SCI bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
• La loi Girardin peut aussi être réalisés en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part du prix de revient de l’immeuble.

Les avantages d’un investissement en loi GIRARDIN :

• Réduction d’impôt de 40% de la base défiscalisable, étalée sur 5 années, pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2011 en secteur intermédiaire.
• Réduction d’impôt de 35% de la base défiscalisable, étalé sur 5 années, pour les investissements réalisés entre 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2012 en secteur intémédiaire.
• Réduction d’impôt de 4% supplémentaires si le logement utilise l’énergie solaire.
• Déduction à 100% des déficits fonciers, à l’issu des 5 ans de réduction d’impôts et dans la limite de 10.700 €/ an.

En résumé :

• Acquisition dans un logement neuf ou en VEFA dans les DOM-TOM .
• Mise en location d’une durée minimale de 6 ans.
• Réduction d’impôts jusqu’à 44% de la base défiscalisable, égale en 2011 à 2.247 € par m² habitable majoré de 14 m² de terrasse couverte.

Nos conseils :

• Respecter les fondamentaux de l’investissement immobilier : Qualité de l’emplacement, Qualité du bien, Qualité de la demande locative.
• Ne vous focalisez pas sur l’avantage fiscal.
• Prenez des assurances locatives,on ne sait jamais.
• Faîtes appel à votre bon sens et n'hésitez pas à nous consulter, nous vous aiderons à sélectionner les meilleurs programmes.

IMPORTANT :

• La loi Girardin est la seule loi de défiscalisation où la date de signature chez le notaire détermine le départ de la réduction d'impôt.
• Le plafond des niches fiscales 2011 est de 18.000 € plus 6% des revenus nets imposables du foyer fiscal.
• Le logement doit être loué au titre de résidence principale non-meublée. La location doit être impérativement effective :
• dans les trente-six mois suivant la délivrance du permis de construire (cette date est repoussée d'un délai égal à celui durant lequel les travaux sont interrompus par l'effet de la force majeure).
• dans les 6 mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition, si elle est postérieure.
• En secteur intermédiaire, le loyer par m2 habitable ne doit pas excéder en 2011 :
• 152€ dans les DOM, à St Martin, à St Barthélémy et à Mayotte.
• 190€  dans les TOM, à St Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, dans les iles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
• Les ressources des locataires sont plafonnées. Pour les baux conclus en 2011, ils sont :

Les ressources du locataire ne sont pas son revenu fiscal de référence mais ses revenus nets imposables, nets de frais professionnels, qui figurent sur l'avis d'imposition des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l'année antérieure.

Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, en principe, chacune d'elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources.

Attention, pour les personnes vivant en concubinage, les ressources sont appréciées globalement, c'est-à-dire qu'il convient de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou aux couples avec enfants à charge.

 

 

• Le Girardin industriel

C'est le volet industriel du dispositif Girardin, permettant au cobtribuable investisseur d'acheter des parts de sociétés effectuant des investissements productifs neufs dans les DOM TOM, en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Retrouvez le détail de ce dispositif dans l'onglet 'Défiscalisation", puis "Autres"

 

 

 

• La retraite par l’immobilier démembré

Comment acquérir un patrimoine immobilier de qualité, dans le confort et la sécurité, afin de se constituer un capital retraite et/ou revenu complémentaire pour ses « vieux jours » ?
En achetant la nue-propriété d’un logement neuf pour 50 à 60% de sa valeur, tout en éliminant au mieux les risques, les charges et toute fiscalité pendant 15 à 20 ans…

Ce schéma est reconnu, tant par l ‘Etat que par le législateur (article L.411-3 et L.253-1 à L.253.8 du code de la construction et de l’Habitation, articles 25 et 104 de la Loi des finances pour 2004) pour sa valeur ajoutée économique et sociale.


Le principe :

Fondé sur le principe du démembrement du droit de propriété, ce schéma associe des épargnants (nu-propriétaires) à des bailleurs sociaux (usufruitiers) dans le cofinancement d’appartements locatifs neufs.
Il permet également à l’éparg d’investir dans un logement neuf, de belle facture et très bien situé, dans des conditions de rentabilité, de sécurité et de fiscalité optimale, rigoureusement sélectionné sur chacun de ces critères par Prévalence®.

Ainsi, l’épargnant acquiert-il la nue-propriété de l’appartement pour 50 à 60% seulement de sa valeur totale, tandis que l’usufruit temporaire est acquis dans le même temps par un bailleur social, en général pour une durée de 15 ans.
Pendant cette durée, l’usufruitier louera, gérera et entretiendra le bien. Il percevra les loyers et supportera intégralement l’entretien, les taxes et les frais de remise en état des biens préalables à l’extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire n’a ainsi aucune dépense à sa charge pendant toute la durée de l’usufruit. A l’issu de cette période, le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors poursuivre sa location, le vendre ou l’habiter.

Le particulier épargnant bénéficie à l’origine d’une très importante réduction de prix (-40 à -50%) qui augmentera d’autant sa plus-value de sortie, non fiscalisée après 15 ans. Il est gagant dès l’origine car cette réduction de prix initiale est le plus souvent nettement supérieur à la fraction du prix de l’appartement que les loyers nets lui auraient permis de financer. Et ainsi, sur la même durée, il aura neutralisé tout risque locatif…puisqu’il n’aura rien touché !
Sans compter que durant cette même période, le propriétaire ne supporte aucune charge d’entrtien ou de gestion, ni aucune taxe.
Un programme efficace de défiscalisation… à envisager les yeux ouverts : car mieux vaut choisir un endroit qui vous satisfera vous-même plutôt que de ne penser que « locatif ».


La fiscalité de l’investissement en nue-propriété :

IRPP/CSG : en l’abse de loyers, pas d’imposition sur le revenu. Imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir.

ISF : non-imposition des biens détenus en nue-propriété. Déductibilité de la dette d’acquisition du patrimoine taxable.

Plus values : exonération totale après 15 ans. Abattement de 10%/an de la 6ème à la 15ème année. Taux d’imposition forfaitaire : 27%.

Taxe foncière : à la charge de l’usufruitier.