La retraite par l’immobilier démembré

Comment acquérir un patrimoine immobilier de qualité, dans le confort et la sécurité, afin de se constituer un capital retraite et/ou revenu complémentaire pour ses « vieux jours » ?
En achetant la nue-propriété d’un logement neuf pour 50 à 60% de sa valeur, tout en éliminant au mieux les risques, les charges et toute fiscalité pendant 15 à 20 ans…

Ce schéma est reconnu, tant par l ‘Etat que par le législateur (article L.411-3 et L.253-1 à L.253.8 du code de la construction et de l’Habitation, articles 25 et 104 de la Loi des finances pour 2004) pour sa valeur ajoutée économique et sociale.


Le principe :

Fondé sur le principe du démembrement du droit de propriété, ce schéma associe des épargnants (nu-propriétaires) à des bailleurs sociaux (usufruitiers) dans le cofinancement d’appartements locatifs neufs.
Il permet également à l’épargnant d’investir dans un logement neuf, de belle facture et très bien situé, dans des conditions de rentabilité, de sécurité et de fiscalité optimale, rigoureusement sélectionné sur chacun de ces critères par Prévalence®.

Ainsi, l’épargnant acquiert-il la nue-propriété de l’appartement pour 50 à 60% seulement de sa valeur totale, tandis que l’usufruit temporaire est acquis dans le même temps par un bailleur social, en général pour une durée de 15 ans.
Pendant cette durée, l’usufruitier louera, gérera et entretiendra le bien. Il percevra les loyers et supportera intégralement l’entretien, les taxes et les frais de remise en état des biens préalables à l’extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire n’a ainsi aucune dépense à sa charge pendant toute la durée de l’usufruit. A l’issu de cette période, le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors poursuivre sa location, le vendre ou l’habiter.

Le particulier épargnant bénéficie à l’origine d’une très importante réduction de prix (-40 à -50%) qui augmentera d’autant sa plus-value de sortie, non fiscalisée après 15 ans. Il est gagant dès l’origine car cette réduction de prix initiale est le plus souvent nettement supérieur à la fraction du prix de l’appartement que les loyers nets lui auraient permis de financer. Et ainsi, sur la même durée, il aura neutralisé tout risque locatif…puisqu’il n’aura rien touché !
Sans compter que durant cette même période, le propriétaire ne supporte aucune charge d’entretien ou de gestion, ni aucune taxe.
Un programme efficace de défiscalisation… à envisager les yeux ouverts : car mieux vaut choisir un endroit qui vous satisfera vous-même plutôt que de ne penser que « locatif ».


La fiscalité de l’investissement en nue-propriété :

IRPP/CSG : en l’abscence de loyers, pas d’imposition sur le revenu. Imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir.

ISF : non-imposition des biens détenus en nue-propriété. Déductibilité de la dette d’acquisition du patrimoine taxable.

Plus values : exonération totale après 15 ans.  Abattement de 10% /an de la 6ème à la 15ème année. Taux d’imposition forfaitaire : 28,1%.

Taxe foncière : à la charge de l’usufruitier.