Le dispositif Scellier 2012

Défiscalisation Loi Scellier

Le dispositif SCELLIER classique est la loi de défiscalisation la plus rentable et la plus simple jamais mis en place par l'État. En effet, la loi Scellier, pierre d'angle du Plan de Relance de 2009, a été mis en place pour soutenir le secteur immobilier, maillon essentiel de notre économie, par l'investissement locatif défiscalisant.

La loi Scellier est accessible aux investisseurs depuis le 1er janvier 2009. Ce dispositif de défiscalisation consiste à acquérir un bien immobilier neuf pour le louer pendant 9 ans minimum. En contrepartie, l'État accorde un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt.

spositif historique

Depuis l'apparition de la loi Scellier, l'investissement de défiscalisation est devenu très rentable et ce quel que soit la tranche d’imposition de l'investisseur. La loi Scellier a innové en instaurant un principe simplifié de réduction d'impôt, mettant un terme au principe d'amortissement (dispositifsRobien et Borloo disparus en 2010).

Concrètement, le dispositif Scellier permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier directement du montant de vos impôts. En 2011, la loi Scellier classique BBC (bâtiment basse consommation), permet de déduire 13% du prix de revient du bien.

Les Avantages d’une défiscalisation en Scellier

L'avantage majeur du dispositif Scellier est de réduire vos impôts. Pour un investissement immobilier en 2012, le dispositif Scellier classique peut vous faire bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 4.333 € par an pendant 9 ans (montant maximum de la réduction d'impôts pour un investissement de 300 000 €).

Mais ce n'est pas le seul intérêt ! Le dispositif Scellier est un placement immobilier très judicieux pour préparer sa retraite ou protéger ses proches. Vous vous constituez un patrimoine en douceur car l’investissement se finance en grande partie par les loyers du locataire et par les économies d'impôts réalisées !

Dispositif Scellier : des avantages fiscaux et bien d'autres atouts !

RÉDUIRE VOS IMPÔTS

Réduction d'impôts de 13% de la valeur d’achat du bien sur 9 ans.

Déduction fiscale du déficit foncier plafonnée à 10.700€ par an.

Déduction de 100% de tout les frais et charges locatives.

Déduction de 100% des intérêts d'emprunt, dans la limite des recettes encaissées.

PROTÉGER VOS PROCHES

Dès le premier jour, vous protégez votre famille grâce à l'assurance obligatoire Décès-Invalidité liée au financement. Plus tard, un capital librement transmissible et pérenne.

SE CONSTITUER UN PATRIMOINE

En investissant dans l'immobilier neuf, vous vous constituez et/ou diversifiez votre patrimoine.

PRÉPARER VOTRE RETRAITE

En conservant votre bien de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous pourrez bénéficier des loyers mensuels pour maintenir votre niveau de vie. Cette rente locative constitue un revenu régulier à risque faible.

GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

A l'issue du financement, payé en grande partie par les loyers du locataire et vos économies d'impôts, vous bénéficierez d’une rente locative annuelle indexé sur l’inflation qui vient compléter vos revenus.

Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?

Les personnes physiques : Tous les contribuables imposés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, peuvent bénéficier d'unedéfiscalisation Scellier à condition qu'ils s'engagent à louer le bien immobilier nu (non-meublé) à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans. Tout contribuable imposé en France au titre de l'impôt sur le revenu peut bénéficier de la loi Scellier Classique. L'investissement peut aussi être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur-indivisaire bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.

Les personnes morales : L'investissement peut également être réalisé par une personne morale le biais d’une S.C.I. (Societe Civile Immobilière) si celle-ci est au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

Les Conditions à respecter d’une défiscalisation en Loi Scellier

Montant de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt en loi Scellier est calculée sur le prix de revient global du logement.*

Réduction d'impôt pour un investissement réalisé en 2012 : 9% du prix de revient du logement

Montant de la déduction fiscale

La loi Scellier permet à l’investisseur de bénéficier des déductions classiques du droit commun. La déduction fiscale ne peut exéder 10.700 € par an imputable au revenu brut global.

Conditions générales

Logements concernés : la loi Scellier s'applique aux logements neufs ou en État Futur d'Achèvement situés dans une des zones géographiques déterminées par décret.

Conditions de location : le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'il s'engage à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L'engagement de location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement du programme immobilier ou de son acquisition si elle est postérieure.

Plafonds de l'investissement : au titre d'une année d'imposition, le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt ne peut excéder la somme de 300.000 € pour un même contribuable.

Report d’un surplus de réduction d'impôt non-imputé : lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le surplus peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes, à condition que le logement reste loué.

Report d’un surplus de déduction fiscale d'impôt non-imputé : lorsque pour une année, la déduction fiscale excède le plafond de 10.700 €, le surplus peut être imputé sur le revenu brut global des 10 années suivantes, à condition que le logement reste loué.

Plafonds de loyer au m² (plafonds 2011 hors charges) en loi Scellier

En loi Scellier, l'engagement de location prévoit que le loyer au m² ne doit pas excéder certains plafonds en fonction de la zone géographique du logement. Chaque année, ces plafonds sont revalorisés par décret.

Situation géographique	Loyer au m²
ZONE A bis : Paris et 68 communes d'Ile-de-France	21,70 €
ZONE A : le reste de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français	16,10 €
ZONE B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, DOM et Corse	13,00 €
ZONE B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Ile-de-France	10,60 €

Déclarations à remplir :

Déclaration N°2044 EB : engagement de mise en location pour 9 ans par écrit du propriétaire disponible sur le site www.impots.gouv ou auprès de votre centre des finances publiques.

Déclaration N° 2042, case

Déclaration N° 2044 complète

En Résumé

Vous investissez dans un logement neuf ou état futur d’achèvement entre le 01 Janvier et le 31 décembre 2012.

Vous vous engagez à dédier pour 9 années pleines ce logement à la location non-meublé à usage de résidence rincipale.

Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt de 13% du montant de l'investissement étalé sur 9 ans et d'une déduction fiscale plafonnée à 10.700€ par an

Immobilier locatif : Quelles sont les villes à privilégier ? - dernière actualisation : mai 2011

- A éviter absolument (offre locative supérieure, voire très supérieure à la demande et/ou revenus faibles) :

Calais, Charleville-Mézières, Reims, Carcassonne, Narbonne, Moulins, Saint-Etienne, Agen, Périgeux, Caen, Le Havre.

- A privilégier (demande locative supérieure à l'offre) :

Boulogne-Billancourt, Lille, Paris, Dijon, Nancy, Strasbourg, Lyon, Marseille, Tours, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes.

N'hésitez pas à nous contacter pour toute précision concernant ces dernières; ainsi que pour les autres villes ne figurant pas ici.

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et

Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Location d’un local meublé et équipé, il peut s’agir d’une habitation, de résidences médicalisées ou étudiantes. Les loyers sont taxés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

- Durée conseillée : au moins 10 à 15 ans.
- Rentabilité: variable. Dépend beaucoup de la nature du bien. Environ 5% par an.
- Risque : Liés à la location (importance de la qualité du gestionnaire et de la localisation du bien). Fiscalement, peu de remise en cause des déficits imputés sur le revenu.

Louer en meublé permet de bénéficier du régime fiscal favorable des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce type de location concerne aussi bien ceux qui louent leur résidence secondaire un ou deux mois dans l’année que ceux qui exploitent des immeubles en tant que professionnels inscrits au registre du commerce.

Les différences entre LMP et LMNP :

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est taxé au titre des bénéfices commerciaux. Il déduit ses charges et amortit ses immeubles mais ses déficits sont imputables sur ses seuls bénéfices.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est inscrit au registre du commerce et dégage chaque année au moins 23 000 euros de recettes. Ses déficits (dus aux frais, travaux et emprunts) sont imputables sur son revenu global et diminuent son impôt.
Il peut prétendre à une exonération d’ISF, mais cette dernière est assez rare dans la pratique. Pour être exonéré, il doit impérativement tirer de cette activité plus de 23 000 euros de recettes annuelles et elles doivent représenter plus de 50% des recettes professionnelles imposables de son foyer fiscal (recettes LMP incluses). Après cinq ans de location en meublé professionnel et pour un montant de recettes annuelles inférieures à 250 000 euros, les plus-values de cession sont exonérées d’impôts.
En cas de décès et sous certaines conditions, la transmission de l’activité peut-être exonérée de droits de succession à hauteur de 75%.

Enfin, s’il n’y a pas de charges suffisantes pour générer un déficit, le loueur, professionnel ou non, s’il perçoit moins de 76 300 euros de recettes, peut être taxé au titre du micro-BIC. Il bénéficiera d’un abattement de 71% et ne sera imposé que sur 29% de ses loyers.

Fiscalité :

Le LMP entre dans le mécanisme des déclarations de bénéfices commerciaux. Les biens loués sont totalement amortissables et les déficits imputables sur le revenu global sans limitation.
Les plus-values sont souvent exonérées et les droits de succession allégés.

Notre avis :
Le statut de LMP est réservé à ceux qui peuvent investir 450 000 euros dans l’immobilier locatif. Le régime micro-BIC est intéressant pour les locations de courte durée.

Après une étude de votre situation fiscale et de vos objectifs, nous pourrons vous proposer une selection rigoureuse de biens répondant aux critères demandés et offrant les garanties maximales (garantie locative et de revente).